28歳OL都内に住宅兼投資用マンションを買おうか検討してやめた話

「最近、父親と共同名義で20代のうちにマンションを買う丸の内OLが増えている」という話を耳にしました。

「最近は結婚しない人も増えてきたから、もしずっと1人だったら買った家に住み続けることができる。結婚したら賃貸に出して、収入を得ればいい」と言うんです。

この話を聞いた時、私は夫婦共働き、子どもなし、という状況でしたが、不労所得を得たいという欲望から心が揺れました。

この話を聞いた時、「おすすめは、1LDK。大手企業の近くにある広めの1LDKなら、空家が続くことはないだろう」という話も聞きました。

興味があったので、ざっくり検討してみました。

※この記事は投資についてあまり詳しくないOLが書いています※

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購入物件の条件を考える

知り合いの助言通り、第一前提として1LDKで物件を探すことにしました。

子供ができるまで住む家、そして万が一夫と別れた場合に住む家になるので、1LDKが一番都合がよさそうに思えました。

いくら投資的に良くても、住み続けたいと思える物件でなくてはいけません。

私がざっと考えた条件は以下です。

大手の企業が多い日本橋で、新築物件より購入費が安そうなイメージのある、築浅の中古マンションに対象をしぼって探してみました。

（※まだ検討の段階だったので、不動産屋には行かず、インターネット検索で探しています。）

インターネット検索で実際に見つかった物件

インターネット検索で物件を探してみました。

物件A

不動産の知識がない私にとっては、3,780万円が高いのか安いのかよく分かりませんでした。

水天宮前駅の家賃相場を調べてみました。HOME'Sのサイトによると、1LDKは16.85万円です。（2018年5月29日時点）

投資金額を回収できる年数は…

3,780万円　÷　16.85万円　＝　224ヵ月　＝　18年

当時、仕事では営業事務をしていました。

その会社では企業の経営者への営業が主で、営業の仕方としては「うちの商品はイニシャルコストは高いが、運用費が安いため、〇年でイニシャルコスト（初期投資費）の回収ができる」と営業トークを行うのが王道パターンでした。

投資金額の回収期間としては、5年程度、たとえ長くても10年以内でないと採用してもらうことは難しいと言われていました。

保証稼働年数が15年の機械を販売していたので、投資用マンションとなると別物かもしれませんが、それにしても18年は長いように感じます。

期間中、常に誰かが借りてくれているとは限りませんしね。

家賃200倍の法則

家にあった、泉正人著「お金の教科書」という本を確認してみました。

住宅購入時の物件価格の目安について、物件価格は家賃の200倍以内か確認せよという記述がありました。

「200倍の法則」というものがあるそうです。

上の書籍から引用します。

買いたい物件があった場合に、その物件と同レベルの賃貸物件の毎月の家賃相場と比較して、200倍を超えるかどうかを見るというものです。

（中略）

200倍を超える場合は割高、下回る場合は割安と判断します。

今回のケースに当てはめて考えてみましょう。

16.85万円　×　200　＝　3,370万円

3,780万円と比べると、410万円高いので割高です。

検索して他の物件を探してみたところ、3,370万円を下回る中古マンションは2018年5月29日時点ではなさそうでした。

ちなみに上で紹介した本は、20代で知っておきたいお金の基本の話で、投資向けの本ではありません。あくまでマイホーム購入を検討する際の価格の目安になります。

不動産収入を考える場合は、判断基準が異なると思います。

私の出した結論

お金に余裕があるわけではないので、今回私は住宅兼投資用マンションを都内に買うことはやめることにしました。

いくら割高であっても、マイホームであれば「気に入ったから」という理由での購入はありだと思います。ただ、住宅兼投資用となると、下手に手を出すわけにはいきません。

誰でも見られるインターネットでの情報のみでしか検討していないので、不動産に直接足を運ぶとまた違ったのかもしれません。

興味のある方は自分自身で調べてみてください。